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Haus in Wuppertal Uellendahl zu verkaufen
Dreifamilienhaus plus Appartement
Lage: Wuppertal Elberfeld / Uellendahl
Die Hansastraße erreicht man über die Briller Straße und später über die Hochstraße. Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte Schulen, Kindergärten, öffentliche Verkehrsmittel sowie die Autobahn A 46 sind in wenigen Minuten zu erreichen.
Baujahr: ca. 1901; es besteht kein Denkmalschutz!
Grundstück: ca. 256 m² mit kleinem Innenhof.
Wohnungen: Erdgeschoß ca. 75 m²
Obergeschoß ca. 70 m²
Mansarde ca. 70 m²
Appartement ca. 35 m²
Gesamte Wohnfläche ca. 250 m²
Wohnungsaufteilung:
Erdgeschoss
Abgeschlossene Wohnung EG:
Küche, Diele, Bad/WC, 3 Wohn- Schlafräume (davon ein gefangener Raum), Abstellraum mit Zugang zu Garten und Terrasse, Abstellraum (Gäste- WC) im Treppenhaus.
Alle Räume einschließlich Bad, Abstellraum, Abstellraum im Treppenhaus (Gäste- WC) mit Fensterlüftung.
Obergeschoss
Abgeschlossene Wohnung OG:
Alle Räume einschließlich Bad, Abstellraum, Wasch-maschinenraum im Treppenhaus mit Fensterlüftung.
Mansardengeschoss
Abgeschlossene Wohnung Mansarde:
Küche, Diele, Bad/WC, 3 Wohn- Schlafräume (davon ein gefangener Raum), Abstellraum. Zusätzlich ein Waschmaschinenraum im Treppenhaus.
Alle Räume einschließlich Bad, Abstellraum, Wasch-maschinenraum im Treppenhaus mit Fensterlüftung.
Ehemaliger Spitzboden
Appartement:
Bad/WC, Diele, Schlaf-Wohnraum mit Pantryküche. Zusätzlich ein Abstellraum im Treppenhaus.
Alle Räume einschließlich Bad, mit Fensterlüftung
Sanitärausstattung
Wohnung EG:
Bad/WC mit Wanne, Waschbecken und WC
Wohnungen OG/Mansarde und Appartement
Alle Bäder neu verfliest, neue Duschanlage, Waschbecken und WC
2 Garagen
Garage im Kellergeschoß: ca. 21 m²
Neben der Garage befindet sich eine kleine Werkstatt mit Ausgang zur Hansastraße. Von der Garage ein Zugang durch einen weiteren Keller zum Treppenhaus ins Erd-geschoß.
Garage Frankfurter Straße: ca. 25 m²
Die Garage ist von der Frankfurter Straße aus anzufahren und betrug ursprünglich ca. 19 m² und wurde um ca. 6 m² auf ca. 25 m² erweitert. Rückwertig befindet sich eine Türe zum kleinen Innenhof um auf schnellem Wege zur Haustüre zu gelangen. Ein kleines Fenster sorgt für ausreichende Belüftung.
Zur Lagerung von Fahrzeugteilen wurde eine Zwischendecke eingezogen. Die gesamte Dachhaut wurde zusätzlich isoliert.
Keller
Das Haus ist vollunterkellert und trocken:
Er besteht aus 3 Räumen und ist incl. Garage 75 m² groß.
Vom Treppenhaus aus gelangt man über einen Vorraum in einen Raum in dem sich neben einem Heizkörper die Gastherme befindet, die die Pufferspeicher heizt. Dieser Raum wäre auch für einen Hauswirtschaftsraum geeignet.
Dann geht es in die Garage, neben der sich links die restliche Heizungsanlage mit Pufferspeichern und einem nicht mehr benutzten Koksofen befindet. Dazu eine kleine Werkstatt mit Fenster und einer Türe zur Hansastraße hin.
Rechts von der Garage befindet sich noch ein Kellerraum mit Fenstern, der ursprünglich als Weinkeller gedacht war.
Garten
Der Garten ist ca. 75 m² groß und von der Küche sowie der Hansastraße aus erreichbar.
Von der Küche aus betrachtet befindet sich vor einer Hecke zur Frankfurterstraße hin ein Pflanzstreifen mit kleineren Gehölzeb und einem größerem Hochbeet das wir schon erfolgreich mit Salaten und Tomaten bestückt haben.
Die Terrasse ist durch Hecke und Zaun blicksicher angelegt.
Sie ist vorbereitet auf Elektro- Wasserleitung und Abwasseranschluss zum geplanten Weinkeller hin.
Weiter gelangt man durch ein weiteres Gartenstück zur Hansastraße.
Technik
Heizungsanlage:
Die Wohnungen verfügten ursprünglich über Gasetagen-heizungen über den Badewannen. Bei umfangreicher Renovierung wurde eine zentrale Heiz- und Warmwasseranlage erstellt. Jede Wohnung verfügt zusätzlich über eine eigengesteuerte Hocheffizienz-heizungspumpe die den Stromverbrauch bis zu 80 % senkt. Heizung und Warmwasser können mittels Wärmemengenzähler erfasst werden
Alle Wohnungen wurden mit zeitgemäßen Kompakt-heizkörpern incl. Heizthermostat ausgestattet.
Im EG befinden sich Heizthermostate der Firma Fritz, die mittels Internetrouter der Firma Fritz für jeden Heizkörper und jede Zeit eine gewünschte Temperatur steuert! Es ist so möglich für jeden Heizkörper mit mehrere Temperatur-zeiten, Nachtabsenkungen, Frostschutzfunktion und mehr vorzugeben. Es ist auch möglich unterwegs mittels Smart-phones eine abgesenkte Heizungstemperatur in der Wohnung oder gewünschten Räumen zu erhöhen, um in eine angenehm warme Wohnung zurückzukehren!
Die Kostenersparnis wird mit bis zu 30% angegeben
In der Wohnung EG befindet sich auch ein Heizkamin mit Wassertasche, der eine angenehme Wärme in die Wohnung bringt, gleichzeitig auch Wärme in die im Keller befindlichen Pufferspeicher zu schicken.
Die Gesamte Anlage besteht aus einer Gastherme, die die Heizenergie in einem Pufferspeicher, einem Solarspeicher und einem Brauchwasserspeicher für Heizung und Warmwasserversorgung bereithält. Dazu eine zusätzliche aber zurzeit stillgelegte ehemalige Koksheizung die mit Kohle oder Holz zusätzlich die Pufferspeicher mitheizen kann.
Statt der Koksheizung könnte eine Wärmepumpe, Pellet- oder Holzvergaserheizung angeschlossen werden, um zurzeit noch eine staatliche Förderung von bis zu 70% zu erhalten.
Eine Solarthermieanlage ist mit Aufständerwerk auf dem Dach und Verrohrung, Solarpumpe, Frostschutzmittel, Steuerung etc. bis in den Solarspeicher vorbereitet und könnte nach Überprüfung der Komponenten auf Dichtigkeit und Montage einiger kleiner Zubehörteile und der auch vorhandenen Solar Röhrenkollektoren in Betrieb genommen werden.
Zusätzlich befindet sich im Pufferspeicher noch ein 3 KW Einschraubheizkörper, mit dem die Pufferspeicher zusätzlich elektrisch geheizt werden können.
Staatliche Förderung 2025
- 30% Basisförderung für Wärmepumpen.
- 20% Klimageschwindigkeitsbonus für selbstgenutzte Wohneinheiten: Für den Austausch von funktionsfähigen Heizungen.
- 30% Einkommensbonus für selbstnutzende Wohneigentümer und einem zu versteuernden Haushaltsjahreseinkommen von bis zu 40.000 Euro.
- 5% Effizienzbonus für Wärmepumpen, wenn als Wärmequelle Wasser, Erdreich oder Abwasser genutzt wird oder ein natürliches Kältemittel eingesetzt wird.
Alle Boni sind mit der Basisförderung kombinierbar – insgesamt bis zu 70% der Investitionskosten.
Kaminöfen
Im Obergeschoß und in der Mansarde befinden sich in den Räumen zum Erker hin Anschlüsse für je einen Kaminofen. Die Aufstellung eines Kaminofens ist vom Bezirksschornsteinfeger genehmigt, dies sollte man sich aber sicherheitshalber vor Erstellung einer Kaminofen-anlage noch einmal genehmigen lassen! Die Kehr-gebühren hängen eh von der Anzahl der gesamten Feuerstellen ab.
Kommunikation
Satelittenanlage:
Die Wohnungen werden mit 2 bis 4 SAT-Anschlüssen versorgt.
Glasfaseranschluss:
Der Stadtteil gehört zum Glasfaserausbaugebiet.
Die Erlaubnis einen Glasfaseranschluss ins Haus zu verlegen wurde der OXG Glasfaser GmbH, die im Auftrag von Vodafone arbeitet, erteilt. So wird es zukünftig möglich sein diesen bis einer Bandbreitenkapazität von 10 Gbt/s zu nutzen.
Durchgeführte Renovierungsarbeiten
- Ersatz aller Wasser- Bleirohre durch Kupferrohr
- Ersatz aller Gas- Stahlrohre durch Kupferrohr
- Austausch aller Innenfensterbänke und Ersatz durch Natursteinfensterbänke
- Entfernung der Gasthermen über den ehemaligen Badewannen und Umstellung auf eine zentrale Heizungsanlage mit Warmwasserversorgung
- Versorgung aller Wohnungen mit Warmwasser incl. Wärmemengenzähler durch die Zentralheizung, außer dem Appartement, wo ein Durchlauferhitzer Warmwasser bereitstellt.
- Versorgung aller Wohnungen incl. Appartement mittels Zentralheizung incl. Wärmemengenzähler
- Umgestaltung aller Bäder außer Erdgeschoß durch optimierten Raumzuschnitt, Neuverfliesung, Dusche und neue Sanitärobjekte
- Umbau der Heizungseinrohranlage auf Zweirohr im Obergeschoß
- Dämmung des Unterbodens plus Trockenestrich und Verfliesung aller Böden mit großformatigen Steinfeinzeugfliesen[st1] in der gesamten Mansardenwohnung
- Umbau des Spitzbodens mit ehemals zwei ungeheizten Zimmern plus Trockenboden in ein Appartement mit Bad. Im Kochbereich, Diele und Bad wurden Bodenfliesen und im restlichen Wohn- Schlafbereich Laminatboden verlegt.
- Der Kellerboden wurde bis auf den Anteil der Garage gefliest.
- Ersatz aller Heizkörper durch zeitgemäße Kompaktheizkörper mit Thermostatkopf
- Überprüfung der gesamten Hauselektrik und Ersatz bzw. Ergänzung durch Schalter Steckdosen und der elektrischen Verdrahtung
- Alle Wohnungen wurden für den eventuellen Einsatz einer Türsprechanlage vorgerüstet
- Erstellung einer Satelittenanlage und Versorgung aller Wohnungen mit 2 bis 4 Satelittenanschlüssen pro Wohnung.
- Nivellierung der Gartenterrasse nach Abbau einer Hochspannungsverteilung (die ewig störend surrte) an der Hausgrenze Ecke Hansastraße und Frankfurter Straße. Dies gab auch die Möglichkeit an dieser Stelle eine Zaunanlage zu errichten!
Folgende energetische Arbeiten wurden durchgeführt und sind in folgenden Angaben des Energieausweises nicht aufgeführt, bzw. nicht berücksichtigt.
Keller
- Dämmung der Kellerdecken in Bereichen mit entsprechender Stehhöhe
Erdgeschoß
- Dämmung aller Außenwände
- Erstellung einer Zwischendecke und Dämmung in Bad und Küche
Obergeschoß
- Erstellung einer Zwischendecke und Dämmung in Bad, Küche und Büro
Mansarde
- Dämmung aller Decken und Außenwände
Appartement
- Dämmung der Böden und der gesamten Dachhaut
Energieausweis
Primärenergiebedarf 138,11 KW/h = E – 22 Juli 2024
Das entspricht dem Durchschnitt im Wohngebäudebestand.
Verkaufspreis
Der Verkaufspreis beträgt 399.000 Euro und beruht auf einer gutachterlichen Begehung des Objektes.
Er berücksichtigt die oben aufgeführten Renovierungsarbeiten, wie die vorgenommenen Dämmarbeiten, den Austausch der ehemaligen Stahl-, Blei-, Gas-, Wasser- und Heizungsrohre in Kupferrohre, die Modernisierung der Badezimmer, die Erneuerung der Heizungsanlage usw.
Siehe hier auch die obige Auflistung durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen zur Verbesserung der Energiebilanz. Die getätigten Investitionen tragen wesentlich dazu bei, dass sich die Immobilie in einem zeitgemäßen Zustand präsentiert.
Gleichzeitig ist berücksichtigt, dass für den Käufer noch einige Modernisierungen und Arbeiten anfallen werden, die mittelfristig mit zusätzlichen Kosten verbunden sind. Unter Abwägung dieser Punkte ergibt sich die oben genannte Marktwerteinschätzung.